コラム

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2024.03.27

マンション大規模工事の時期と施工内容について

マンションの大規模修繕工事を定期的に行うことで、マンションの健全化を保つことができます。年数が経つごとに修繕箇所は変わるため、専門業者へ建物検査を依頼し計画を立てたうえで工事をすることが重要です。

今回は、マンションの大規模修繕工事を行う時期や施工内容について詳しくまとめました。マンションの大規模修繕工事を検討している方は、当記事を参考にして修繕計画にお役立て下さい。

大規模修繕工事は12年周期で

マンションの大規模修繕工事は、12年周期が目安と言われています。12年は国土交通省が定めている目安であり、必ずしも12年周期で行わなければいけない訳ではありません。

理想としては、12年に限らずこまめに建物調査を行いながら気になる箇所はその都度修繕するのが理想です。しかし、マンションには多くの入居者が居ます。頻繁に工事を行うと、騒音や振動により入居者に迷惑をかけてしまうことがあるため、トラブルの原因になってしまいます。そのため、12年に一度というある程度の目安を決めて大規模な修繕工事を行うことで、入居者の理解を得ながら定期的に工事を進めることができるのです。

1回目と2回目の大規模修繕工事の違い

12年周期でマンションの大規模修繕工事を重ねていくと、2回目以降の工事からは流れが少し変化します。具体的には以下のようなことが挙げられるので、参考にしてください。

工事がスムーズに行いやすい

1回目に行った大規模修繕工事で蓄積されたノウハウがあるため、2回目はスムーズに行いやすい傾向にあります。特に、工事の説明を入居者へする際に理解が得られやすく、協力的になってくれることが多いです。資金の徴収については、1回目の工事よりも理解を得られやすいのでスムーズに準備することができます。

また、同じ業者であれば建物の内部に詳しいため、1回目の工事のノウハウを生かしてスムーズに作業を進めることが可能です。

1回目よりも修繕箇所が増えることが多い

2回目の修繕工事では、1回目よりも修繕箇所が増える場合が多いです。1回目よりも築年数が経過しているため、部分的な建物の老朽化が出てきます。特に傷みやすい箇所は、水回りや金物類などです。水回りが傷みやすい原因は結露や凍結などによるものが多く、破損が大きい場合は破損した部分から水漏れし、大変なことになってしまいます。

金物類は雨や結露の影響で錆びてしまい、脆くなり朽ちてしまうため定期的な交換が必要です。以上のような箇所は、特に1回目よりも2回目の方が影響が出やすく、修繕箇所が増える傾向にあります。

2回目の大規模修繕作業の内容

2回目の大規模修繕作業で多い作業内容は以下のようなものがあります。

屋根

屋根は、入居者を雨や日差しから守る重要な役目を果たしています。屋根があるため雨の日も濡れることがありません。炎天下の日も強い日差しから守ってくれます。

しかし、屋根は日々の厳しい自然環境の影響を受けて劣化しているのです。雨が降れば屋根が錆びる原因になってしまいます。強い日差しは、色褪せたりヒビが入る原因です。2回目の大規模修繕では、そのような屋根の修繕作業が多くなる傾向にあります。屋根の劣化を放っておくと「防水性能」が落ちるので、定期的に修繕を行うことが重要です。

床防水

2回目の修繕作業では、床の劣化も増えます。床は多くの人が歩くことで劣化し、タイルが欠けたり陥没するので放っておくと非常に危険です。破損した床の部分から下の階に水が染み込んでしまい、水漏れの原因にもなってしまいます。

このように、年数が経つと床の防水機能が落ちてしまい、トラブルの原因となってしまうため定期的な修繕が必要です。

金物類

金物類は雨や日差しの影響で錆付き、最終的には脆くなって朽ちてしまいます。特に外に面している金物類は注意しなければいけません。中でも階段や手すりなど、破損していると事故につながる場所もあります。金物類は細かな部分で見落としやすいですが、定期的な確認と修繕を怠ると大きな被害が出てしまう可能性がある箇所です。怪しいと思ったらすぐに交換をする必要があります。

外壁塗装

外壁塗装も、2回目の大規模修繕工事では多くなる傾向にあります。年数が経つほど外壁の劣化は増すため、定期的に塗装を行い外壁を守ることによって、下地を長持ちさせることが可能です。外壁は外の雨風や日差しを防ぐ役割を持っており、外壁が劣化すると室内環境に影響します。そのため定期的な外壁塗装をすることで、快適な室内環境を守ることにもつながるのです。

エレベーター

2回目の修繕工事では、エレベーターの工事をする場合も多いです。エレベーターの寿命は20年ほどで、2回目の大規模修繕工事でリニューアルするというケースが多いです。劣化しているエレベーターを使い続けると、事故につながる危険性もあるため2回目の大規模修繕作業で更新するほうが良いでしょう。エレベーターがあるマンションでは、多くの人が利用するため劣化も早いです。そのため20年という期間にとらわれず、異変を感じたらまずは業者へ相談するようにしましょう。

給水設備関連

2回目の大規模修繕作業では、給水設備関連も劣化が目立ち始めるようになります。マンションの中でも水回りは特に劣化が出やすい箇所で、放っておくと大惨事になってしまうのでこまめな点検が重要です。劣化している部分は、結露や凍結によって更に劣化が悪化しやすいので、冬は特に注意しましょう。そのため、2回目の給水設備関連の修繕では、冬になる前に行うとスムーズに作業をすることができます。

その他設備関連

その他の関連設備では、貯水槽、駐車場、排水用の雨どいなどが2回目の修繕工事での修繕が増える傾向にあります。貯水槽は20年ほどが交換の目安なので、2回目の修繕工事で交換することが多いです。

駐車場はアスファルトの陥没や車止めの破損など、部分的な劣化が見受けられるようになります。水たまりができて歩きづらくなる、車止めの破損によって駐車がしづらくなるなどの被害が出るので、定期的に点検しましょう。

排水用の雨どいも長年放っておくと葉っぱが詰まって水が流れにくくなり、破損の原因となってしまいます。強い日差しの影響で欠けることもあるため、2回目の修繕作業で交換することも多くなるのです。

2回目以降大規模修繕作業を行う際のポイント

2回目以降の大規模修繕作業では、1回目よりもスムーズに作業を行うことができます。しかし、より効果的に建物の健全化を図るためには、いくつかのポイントがあるので紹介していきます。

設備のグレードアップを検討する

マンション設備のグレードを上げることができれば、入居者の満足度も上がります。入居者の満足度向上を図ることができれば退去率の低下にもつながるため、設備のグレードアップはとても大切です。

専門業者に建物診断してもらう

専門の業者へ建物診断を依頼することで、より効果的にマンションの健全化を図ることができます。素人が見て分かるような劣化以外にも、専門業者でなければ見つけにくい劣化があります。特に、建物内部の骨組みや小さな金物類などは、素人では非常に分かりづらいため、専門業者の方に見てもらいましょう。

入居者の意見も取り入れる

2回目の修繕作業では、1回目である程度の流れを入居者も理解しているはずです。そこで、入居者の要望も取り入れるようにすると満足度向上につなげることができます。

「前回の工事ではこうだったけど、今回はこうして欲しい」

などといったように入居者から直接意見を聞くと、要望が出てくる場合もあるからです。入居者の意見を取り入れながら工事を進めることで、退去率の削減も図ることができます。

修繕の先送りは危険

修繕の先送りはなるべく避けましょう。劣化している箇所はその都度修繕しておかないと、次回の工事は12年後になってしまうため更に劣化が進みます。劣化している部分を放っておくと、最悪の場合事故につながってしまうケースもあるので注意しましょう。

計画的な修繕積立金を

大規模修繕工事を行う際には、十分な修繕積立金が必要になります。その金額は高額なため、何年も前から計画的に積み立てをしておく必要があるのです。入居者からの理解を得て、計画的な積立金を準備しておくと円滑な大規模修繕工事を行うことができます。

修繕箇所の優先順位を決めておく

修繕箇所の優先順位を決めておくということも大切です。工事内容によっては、入居者へ負担をかけてしまう箇所もあります。修繕計画を立てる時に、工事の優先順位を決めておくとスムーズに作業を行うことができます。

まとめ

マンションの大規模修繕工事は、12年を目安に定期的に行うことが国土交通省により推奨されています。12年に一度工事を行う訳ですが、こまめに建物調査と修繕を行うことで、より建物を長持ちさせることが可能です。

また、2回目の修繕工事では1回目よりも修繕する箇所が増えることがあります。年数が経つと建物自体の劣化が進むからです。専門の業者へ建物調査を依頼して、最適な修繕計画を立ててから修繕作業をするようにしましょう。これからマンションの大規模修繕工事を検討している場合は、当記事を参考にして計画を立ててみてはいかがでしょうか。

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