コラム

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2024.03.27

マンション大規模修繕の長期修繕計画の目的と内容について

マンションの大規模修繕は、長期的な修繕計画が非常に大切です。マンションには多くの入居者がいるため、長期的な計画があることによって理解を得やすくなります。また、定期的な大規模修繕は入居者の満足度向上につながるため、退去者の減少にも効果的です。

今回は、マンションの長期修繕計画について解説していきます。

マンションの長期修繕計画とは?

マンションの長期修繕計画とは、今後25年程度先の見通しを立てた長期的な修繕計画のことです。

マンションには、入居者も多く居るため大々的な工事を数年ごとに行うことが難しいです。大規模な修繕工事は入居者へ負担がかかるだけではなく、費用もかかるからです。そのため、何年も前から長期的な計画を立てておく必要があります。長期計画は基本的にマンションごとに計画を立て、国土交通省のガイドラインを参考にして作成されます。ですが、マンションごとで建物の劣化具合が異なるため、マンションに最適な計画を立てることが大切です。

長期修繕計画の目的

長期修繕計画の目的は以下のようなことが挙げられます。

今後の修繕費用を把握しやすい

長期修繕計画を立てることによって、今後マンションの修繕費用はどのくらいなのか、住民一人ひとりへの負担額はいくらなのか、などを把握しやすくなります。修繕費用が明確になれば計画を立てやすいです。修繕箇所の優先順位を決めやすくなるため、業者とのやり取りも具体的にすることができます。また、住民への説明もしやすいので理解を得やすいです。

修繕作業の内容を把握しやすい

修繕作業の内容を把握しやすくするという目的もあります。長期的な修繕計画を立てることによって作業の「優先順位」や具体的な「作業内容」を検討しやすくなるため、大規模修繕委員会で話し合いをスムーズに進めることが可能です。そのような、マンション管理組合などの内部での打合せがしやすくなり、より具体的な作業計画を立てることができます。また、ある程度の作業内容が分かると入居者への説明がしやすく理解も得られやすいというメリットもあります。

マンションの入居者への情報共有がスムーズ

長期的な計画がしっかりしていれば、入居者への情報共有がスムーズに行えます。工事をする際は、入居者へ負担がかかるので十分な説明が重要です。修繕工事が始まると、入居者の協力が必要になります。具体的には工事を行う際の足場を組んだり、駐車場に制限がかかったりと、入居者の日々の生活にストレスがかかるため修繕工事への理解が必要です。長期的な計画を立てることで、そのような入居者からの理解を得やすくなります。また、いつ、どこの箇所を修繕するのかといった情報共有もしやすくなります。

計画はマンションごとで

計画はマンションごとで立てる必要があります。マンションによって劣化の具合が異なるため、基本的にはマンションごとで計画を立てることが一般的です。マンションごとで計画を立てることによって、マンションの管理組合や入居者が一体となってマンションの大規模修繕を意識して生活をするようになります。その結果、マンションの細かな修繕箇所を見つけやすくなったり、マンション入居者全体が大規模修繕に対して前向きに考えることができます。

長期修繕計画に含まれる内容

長期修繕計画に含まれる内容としては、以下のようなものがあります。

建物関連

外壁や屋根などの建物に関する修繕計画は特に重要です。屋根や外壁などは、自然環境から建物を守る大切な部分になります。そのため、雨や日差しの影響を受けやすく劣化しやすいとういうのが特徴です。そのため定期的な修繕や更新をしなければいけません。長期修繕計画ではこのような建物関連の内容が含まれ、計画的に工事が行われます。

外壁や屋根の他にも、金物類、床、鉄類の塗装なども含まれます。このような建物関連の劣化はしやすいので、建物調査を行ったうえで長期的な修繕計画を立てることがおすすめです。

設備関連

マンションにはさまざまな設備があります。具体的には電灯、空調、給水・排水設備、エレベーターなどといったような設備です。これらの設備は、入居者の生活に密接に関わっています。電灯が切れていると、夜間入居者が歩きづらいため危険です。また、給水・排水設備が故障すると、私生活での水利用ができなくなるのでとても不便になります。エレベーターの寿命は30年ほどなので、それを見越して計画的にリニューアルの計画を立てる必要があります。

マンションには設備関連が多く設置されていますが、それらを定期的に修繕・更新することで入居者の満足度向上につなげることができるのです。

資金関連

資金関連についても長期修繕計画に含まれます。資金が無ければ工事が行えないため、計画的な資金の積み立て計画も必要です。資金は主に入居者から徴収されます。そのため、入居者の理解が無ければ計画通りの資金を集めることができません。ですので計画に基づいた適切な資金の計画が大切なのです。

資金計画があると入居者への説明がしやすく、理解を得られやすいというメリットがあります。「何年後にはどの程度の金額を集めたいから、今回はこの金額を徴収します。」という説明もすることができます。

マンションの「劣化」とは

マンションの劣化とは、どのようなことなのでしょうか。3つの方面から紹介していきます。

物理的な劣化

まずは、マンションの建物自体が劣化する「物理的な劣化」です。マンションの外壁や屋根などは自然環境の影響で劣化が進みます。塗装が薄れてひびが入り、雨漏りなどを引き起こすため、定期的な修繕が必要です。このような建物自体の物理的な劣化は仕方がなく、避けられないので定期的な建物調査を行うようにしましょう。

技術の劣化

マンションは、一度建設すると簡単には取り壊しされません。そのため、マンションに導入された設備についても長年使われることがほとんどです。しかし、最新技術を取り入れて開発される設備は多くあります。今まで使っていた古い設備は、新しい設備に置き換えられるため、利用されなくなってしまいます。このような技術的な劣化も、マンションでは発生しているのです。

ニーズの変化による劣化

ニーズの変化によってもマンションの劣化が起こります。子供や高齢者が多いマンションでは、階段ではなくエレベーターの設置が必要です。エレベーターを設置した際、階段の利用は少なくなり必要がなくなってしまいます。このように、今まで使っていた設備が入居者のニーズの変化によって必要なくなってしまい、劣化してしまうということも起こります。

長期修繕計画を見直すタイミング

マンションの長期修繕計画を見直すタイミングは、以下の2つのタイミングがおすすめです。

5年ごと

計画の見直しには5年が最適な時期です。2〜3年だとマンションの劣化もそこまでしておらず、6年以上間を明けると劣化している箇所も増えてきます。5年に一度計画を見直す程度が丁度良く、修繕計画を中心になって検討する「大規模修繕委員会」への負担も軽減することが可能です。

修繕工事後

修繕工事後も計画を見直すタイミングとしておすすめです。その時期の修繕工事を終えた後、どこまで修繕が進んだのかによって、計画を見直す必要があるからです。継続して同じ業者への依頼を検討している場合は、今回の修繕工事を踏まえて次回の修繕工事の計画の相談もしやすいと思います。修繕工事終了後は、きりの良いタイミングなので計画を見直す良いタイミングなのです。

まとめ

マンションの大規模修繕には、長期的な計画を立てることがとても大切です。計画を立てることによって、作業にかかる費用や修繕作業の内容を把握しやすくなります。他には、入居者への説明がしやすくなるので、資金面での協力を得やすいというメリットもあります。

マンションの長期修繕計画は、マンションごとに作成するのが一般的です。作成することで、管理組合や入居者がまとまりよく修繕できるため、当記事を参考にして計画を立ててみてはいかがでしょうか。

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